Derrama de la comunidad de propietarios: qué es y quién la paga si vendes, compras o alquilas

La derrama de la comunidad de propietarios es el momento en que muchos vecinos se llevan un susto: llega la convocatoria de una junta y hay que pagar una cantidad extra, además de la cuota de siempre. Y si estás vendiendo, comprando o alquilando un piso, la pregunta es inmediata: ¿quién paga eso?

La respuesta depende de cuándo se aprobó la derrama, de lo que se haya pactado por escrito y de si la vivienda está alquilada. En esta guía te explicamos qué es una derrama, cómo se aprueba y quién debe pagarla en cada situación, para que no haya sorpresas en la notaría ni en el contrato de alquiler. Es información general: cada caso se debe revisar con sus documentos.

Qué es una derrama y en qué se diferencia de la cuota

Una derrama es un pago extraordinario que aprueba la junta de propietarios para un gasto que no cubre el presupuesto anual: arreglar la fachada o el tejado, cambiar el ascensor, renovar instalaciones o hacer obras de accesibilidad.

Quién aprueba una derrama y con qué mayoría

Depende del tipo de obra. Esta tabla resume las situaciones más habituales:

Las mayorías se cuentan sobre propietarios y sobre cuotas, y cambian entre primera y segunda convocatoria. Si tu comunidad se plantea una obra, pide a tu administrador que te diga qué mayoría necesita. También puedes leer nuestra guía de obras obligatorias en comunidades de propietarios y lo que dice el real decreto de ascensores.

Un detalle importante: haber votado en contra no te libra de pagar si el acuerdo obliga a todos los propietarios.

Quién paga la derrama cuando se vende una vivienda

Aquí está el punto que más problemas da. La comunidad no reclama a quien vendió, sino al inmueble: quien compra responde con la propia vivienda de las deudas con la comunidad del año en curso y de los tres años naturales anteriores.

Además, en la escritura el vendedor debe declarar si está al corriente de los gastos de comunidad o qué debe, y aportar una certificación del estado de deudas.

Que el comprador pueda recibir la reclamación no significa que le toque pagar a él. Entre vendedor y comprador, lo habitual es pactarlo por escrito. Si el vendedor se compromete en la escritura a pagar una derrama y no lo hace, la comunidad puede reclamar igualmente al nuevo propietario, que después tendrá que reclamar a quien vendió. Una derrama aprobada antes de la venta, con cuotas que aún no han vencido, es otro foco de discusiones. Por eso conviene dejarla por escrito.

Si vendes

• Mira en las últimas actas si hay derramas aprobadas o previstas y cuánto queda por pagar.
• Pide a la comunidad el certificado de deudas y comprueba que está al día.
• Decide con tu comprador quién asume cada cuota de la derrama, y ponlo en el contrato de arras o en la escritura.
• Prepara el resto de papeles con tiempo: documentos para vender una vivienda en Aragón o Navarra.

Si compras

• Pide las actas de las últimas juntas y pregunta si hay obras previstas.
• Exige el certificado de deudas de la comunidad antes de firmar.
• Si hay una derrama pendiente, negocia el precio o retiene parte del importe hasta que se pague.
• Lee nuestra guía sobre comprar una vivienda que tenga deudas con la comunidad.

Quién paga la derrama si la vivienda está alquilada

Lo prudente y lo habitual es que la derrama la pague el propietario, no el inquilino. Las obras de conservación de la vivienda y del edificio corresponden al dueño.

La ley de arrendamientos urbanos (artículo 20) permite pactar que el inquilino pague los gastos generales de la comunidad y los servicios. Pero ese pacto debe constar por escrito y fijar el importe anual. Si el contrato no dice nada, los paga el propietario.

Antes de firmar un alquiler, revisa que la cláusula de gastos de comunidad esté clara, y si hay una derrama aprobada o prevista, díselo al inquilino. Si el propietario no paga y la comunidad reclama, el inquilino no es el deudor, pero puede verse afectado: por ejemplo, si una obra necesaria se retrasa.

Si quieres evitar estos malentendidos, nuestro servicio de gestión integral del alquiler revisa el contrato y atiende las incidencias con la comunidad. También puedes leer cómo elegir al inquilino perfecto.

Cómo se paga una derrama: plazos y reparto

La junta fija el importe total, el reparto (según la cuota de participación de cada vivienda) y el calendario. Lo habitual es pagarla a plazos para no concentrar el desembolso.

Si un propietario deja de pagar, pasa a ser moroso y la comunidad puede reclamarle por la vía judicial. Lo explicamos en nuestra guía sobre vecinos morosos. Antes de aprobar una obra grande, conviene estudiar si hay ayudas públicas disponibles que reduzcan lo que paga cada vecino.

¿Puedo negarme a pagar una derrama?

Solo si el acuerdo es nulo o impugnable, y no basta con no estar de acuerdo. Para impugnarlo hay que hacerlo en un plazo corto (en general, tres meses), y hay que estar al corriente de las deudas con la comunidad o consignarlas. Además, impugnar no suspende el pago, salvo que el juez lo ordene. Si dudas, revisa el caso antes de dejar de pagar: un impago te convierte en moroso.

Cómo evitar sustos: fondo de reserva y mantenimiento

La ley obliga a las comunidades a tener un fondo de reserva de al menos el 10 % del último presupuesto ordinario. Sirve para afrontar gastos imprevistos y reducir el tamaño de las derramas. Otras medidas que ayudan:

• Hacer un plan de mantenimiento del edificio y revisarlo cada año.
• Pedir varios presupuestos antes de aprobar una obra.
• Avisar a los vecinos con tiempo, con la información por escrito.
• Tener las actas y la contabilidad al día (cuenta bancaria de la comunidad, libro de actas).

Preguntas frecuentes sobre derramas

¿Qué es una derrama en una comunidad de vecinos?

Es un pago extraordinario que aprueba la junta de propietarios para cubrir un gasto que no entra en el presupuesto anual, como una obra o una reparación importante.

¿El inquilino paga las derramas?

Normalmente no. Las paga el propietario, salvo que el contrato establezca por escrito otra cosa para gastos de comunidad y servicios, con el importe anual fijado.

¿Quién paga la derrama si vendo mi casa?

La comunidad puede reclamar al nuevo propietario las deudas del año en curso y de los tres años anteriores. Entre vendedor y comprador, lo que cuenta es lo que se pacte por escrito en el contrato o la escritura.

¿Puede la junta aprobar una derrama sin mi voto?

Sí. Si se alcanza la mayoría que exige la ley para ese tipo de obra, el acuerdo obliga a todos los propietarios, incluidos los que votaron en contra o no asistieron. Un propietario ausente que no manifiesta su disconformidad en el plazo de 30 días naturales desde que se le notifica se entiende, en la mayoría de casos, que vota a favor.

He comprado y ahora me reclaman una derrama anterior. ¿Qué hago?

Revisa qué se declaró en la escritura y qué se pactó. Si el vendedor ocultó la deuda o incumplió un compromiso, puede que tengas derecho a reclamarle. Consulta tu caso cuanto antes.

¿Vas a vender, comprar o alquilar y tienes dudas con la comunidad?

Revisamos las actas, los certificados y las derramas antes de que firmes. Si vas a vender, pide tu valoración gratuita. Si tu comunidad necesita un administrador, pide presupuesto. O llámanos: Alagón 976 616 325 · Corella 948 988 240.

Artículo informativo, actualizado en noviembre de 2026. No sustituye el asesoramiento jurídico de un caso concreto.