Fianza del alquiler: cuánto es, dónde se deposita y cuándo se devuelve

La fianza es de las primeras cosas que se piden al firmar un contrato de alquiler y de las que más discusiones generan al terminarlo. Casi todos los problemas se evitan con un poco de orden al principio y un buen cierre al final. En esta guía te explicamos cómo funciona, qué cambia entre Aragón y Navarra y cómo dejarlo todo documentado, tanto si eres propietario como inquilino.

Qué es la fianza del alquiler

Es una cantidad que el inquilino entrega al propietario al firmar el contrato como garantía de que cumplirá sus obligaciones: pagar los suministros pendientes y dejar la vivienda en buen estado. No es un pago adelantado de rentas, así que el inquilino no puede decidir por su cuenta que la fianza cubre el último mes de alquiler.

Cuánto se puede exigir

En el alquiler de vivienda habitual, la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) establece una mensualidad de renta como fianza. Durante los primeros años del contrato esa cantidad no se actualiza aunque suba la renta. Cualquier garantía adicional (un aval, un depósito extra) se rige por reglas distintas y debe quedar muy clara en el contrato.

Dónde se deposita: Aragón y Navarra

Aquí es donde más confusión hay, porque depende de la comunidad autónoma en la que esté la vivienda.

Si la vivienda está en Aragón

El depósito de la fianza es obligatorio. El propietario debe depositarla en el registro que el Gobierno de Aragón tiene creado a tal efecto. Si no lo hace, se expone a una sanción. Es un trámite sencillo y conviene guardar el justificante junto al contrato.

Si la vivienda está en Navarra

En Navarra no es obligatorio depositar la fianza en ningún organismo. El propietario la custodia, y por eso es todavía más importante dejar por escrito la cantidad recibida en el contrato y conservar un recibo firmado.

Cuándo y cómo se devuelve

• Al terminar el contrato, el inquilino devuelve las llaves y entrega la vivienda en el estado en que la recibió, salvo el desgaste normal por el paso del tiempo y el uso.
• El propietario dispone de 30 días desde la entrega de llaves para devolver la fianza. Si se retrasa sin justificación, la cantidad puede generar intereses.
• Si hay desperfectos o recibos pendientes, el propietario puede descontarlos, pero debe poder justificar el importe con presupuestos o facturas.

Nuestro consejo: firma un acta de entrega al terminar

La mayoría de los conflictos de fianza llegan porque cada parte recuerda el estado de la vivienda de una forma distinta. La mejor manera de evitarlos es muy simple: al finalizar el arrendamiento, redactad un documento y firmadlo las dos partes. Ese documento debe decir una de estas dos cosas:

• que la vivienda está en perfecto estado y, por tanto, se devuelve la fianza íntegra; o
• que existen determinados desperfectos (por ejemplo, una puerta rota, una pared dañada o un electrodoméstico averiado), indicando cuáles son, y que el coste de su reparación se descontará de la fianza.

Acompáñalo con fotografías con fecha y, si es posible, con el inventario que se hizo al entrar. Así nadie puede discutir después lo que se acordó.

Consejos prácticos

Para propietarios

• Haz un inventario y reportaje fotográfico al entregar la vivienda.
• Entrega un recibo firmado de la fianza y, si estás en Aragón, deposítala y guarda el justificante.
• Guarda presupuestos y facturas de cualquier descuento.

Para inquilinos

• Revisa el inventario y anota por escrito cualquier defecto desde el primer día.
• Deja al corriente los recibos de luz, agua y gas antes de irte.
• Pide siempre el acta de entrega firmada al terminar.

Preguntas frecuentes

¿Puedo usar la fianza como último mes de alquiler?

No. La fianza responde de desperfectos y deudas; no sustituye a la renta.

¿Y si el propietario no me la devuelve?

Reclámala por escrito, adjunta el acta de entrega y el recibo de la fianza. Si no hay respuesta, puede ser necesario acudir a la vía judicial; consulta antes tu caso.

¿Y si el inquilino se va sin avisar?

Conviene documentar el estado de la vivienda con fotografías y, si es posible, con un testigo, y reclamar por escrito.

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