Junta de propietarios: cómo se convoca, quórum y mayorías necesarias

La junta de propietarios es el órgano donde los vecinos deciden sobre su comunidad: cuentas, obras, cuotas, normas de uso. Convocarla bien y votar con la mayoría correcta evita que luego se impugnen los acuerdos y que aparezcan conflictos. En esta guía te explicamos, paso a paso, cómo funciona.

Qué es la junta y para qué sirve

La junta reúne a todos los propietarios (o a sus representantes) para tomar decisiones que afectan a todos. Lo que se acuerda de forma válida obliga a toda la comunidad, también a quienes no han asistido o han votado en contra.

Tipos de junta

• Junta ordinaria: se celebra al menos una vez al año. En ella se aprueban las cuentas del ejercicio anterior, el presupuesto del siguiente y se tratan los asuntos habituales de la comunidad.
• Junta extraordinaria: se convoca cada vez que surge un asunto que no puede esperar a la ordinaria, como una avería importante, una obra urgente o un cambio de administrador.

Quién la convoca

Normalmente la convoca el presidente, o el administrador siguiendo sus indicaciones. También pueden solicitarla propietarios que representen al menos el 25 % de las cuotas de participación o de los vecinos. Esta posibilidad es muy útil cuando la comunidad está parada y hay asuntos pendientes.

Con cuánta antelación hay que avisar

• Junta ordinaria: 7 días de antelación.
• Junta extraordinaria: el tiempo necesario para que todos los vecinos se enteren. Cuanto más claro sea el aviso y más margen se dé, mejor.

Lo importante no es solo avisar, sino poder demostrar que se avisó a todos, incluidos los propietarios que no viven en el edificio. Por eso recomendamos usar medios que dejen constancia (buzón con acuse, correo certificado o correo electrónico si está autorizado) y guardar el justificante.

Qué debe incluir la convocatoria

• El día, la hora y el lugar de la reunión.
• El orden del día, es decir, los asuntos que se van a tratar. Solo se pueden adoptar acuerdos sobre lo que figura en él.
• Una indicación de la segunda convocatoria, si se prevé.
• Información sobre cómo delegar el voto.

Quórum y mayorías

El quórum es el número de propietarios (y cuotas) necesario para que la junta pueda adoptar acuerdos. Si no se alcanza en primera convocatoria, se pasa a segunda convocatoria. Después, para aprobar cada asunto se exige una mayoría que cambia según su importancia:

• Unanimidad: asuntos que afectan al título constitutivo o a los estatutos y otros cambios de especial importancia.
• Tres quintos (3/5): por ejemplo, la instalación de determinados servicios comunes o ciertas obras de mejora.
• Mayoría simple: la mayoría de los acuerdos habituales, como aprobar cuentas o presupuesto.

Los votos se cuentan por propietarios y por cuotas de participación. Quien no pueda asistir puede delegar su voto por escrito en otra persona.

Después de la junta

• Se redacta el acta con los acuerdos y se firma. Debe quedar recogida en el libro de actas.
• Se notifica el contenido a los propietarios ausentes, que pueden manifestar su discrepancia en el plazo que marque la ley.
• Los acuerdos que no se ajusten a la ley o a los estatutos pueden ser impugnados judicialmente, de ahí la importancia de convocar y votar correctamente.

Errores frecuentes que conviene evitar

• Convocar sin respetar la antelación o sin avisar a algún propietario.
• Votar asuntos que no estaban en el orden del día.
• Aplicar una mayoría inferior a la que exige el asunto.
• No guardar prueba de las notificaciones.
• No enviar el acta a los ausentes.

Preguntas frecuentes

¿Puedo votar sin asistir?

Sí, si delegas tu voto por escrito en otra persona.

¿Qué pasa si no recibo la convocatoria?

Puedes reclamar la nulidad de los acuerdos. Por eso es esencial que la comunidad pueda demostrar que avisó.

¿Pueden obligarme a pagar un acuerdo con el que no estoy de acuerdo?

Si se aprobó con la mayoría correcta, sí obliga a todos, salvo que lo impugnes dentro del plazo legal.

Si te preocupa el impago de cuotas, lee también qué hacer con un vecino moroso o cómo funciona una derrama, y revisa las obras obligatorias en comunidades.

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Artículo informativo. No sustituye el asesoramiento jurídico y la normativa puede cambiar: consulta tu caso concreto antes de tomar decisiones.